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中国建筑只有30年寿命 30楼龄房银行基本不批贷
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中国建筑国际的平均寿命只有30年?日前,国家住房和城乡建设部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上语出惊人。有网友称,照此推算,等到自己的房贷还清的时候,房子也该塌了。

  到底是什么原因造成建筑“短命”?广州新建楼盘情况又是如何?带着这些疑问,记者采访了几位专家学者。

  短命诊断

  据报道,住房和城乡建设部建筑节能与科技司司长陈宜明接受媒体采访时曾表示,政府的盲目拆迁和国内房屋自身的建筑质量问题一直是中国建筑业面临的难题。

  专家昨日接受本报记者采访时则分析:建筑行业赶进度、省成本为建筑质量埋下“病根”,而全国范围内的盲目拆迁则使许多建筑还未到服役期满便“猝死”。

  底子薄 为省成本绞尽脑汁

  华南理工大学土木与交通学院副教授张原的研究领域之一就是建筑质量,他本人也曾做过多年的建筑工程监理。“如果是讲自然寿命,那么上世纪90年代后期以来建的都不止这个年限。但即使挺过了30年,中国的大多数建筑到50年时也需要加固、维修了,有质量问题。”

  他告诉记者,中国的建筑,多数的设计使用寿命只有50年,而国外的设计使用寿命往往是70年。“设计的时候预着的时间就短。”在建造过程中,从开发商到承建商再到具体盖楼的承建方、工人,大多数时候都不是以“保证质量”为第一考虑的。“第一考虑是如何用最低的成本建房子,如何在最短的时间内完成,如何尽可能多地赚一点钱。”

  1平方米监理费不到10元

  张原分析,多数开发商在选择承建商的时候都是看哪家的报价最低。如此一来,偷工减料、马虎了事就不可避免。

  而本应为建筑质量“把关”的工程监理也不能发挥应有作用。“按照国家规定,监理费用应该是按工程造价的百分比来确定的,现在开发商为了压价,改成以建筑面积付给监理费。往往1平方米的监理费还不到10元。”“为了节省成本,监理公司根本不会花大力气去干好本职工作,划不来嘛!”

  易缺钙 层层分包致“骨质疏松”

  建筑质量无法保证,还有一个因素在于施工者的资质和管理体制。建筑施工“层层分包”已是行内的常态,“层层分包到最后,盖房子的工人大多数是从未接受过建筑培训的农民工。”农民工一般是计件或计时算薪水,包工头也是忙着赶进度收钱——实际上工人和管理者都缺乏专业资质和专业素养。

  工程建完,施工队就走了,去别处接活干。万一建筑质量真的出了问题,追究下来,也只能找到当初承建公司的项目经理、建造师或监理单位等。只有这些人是稳定的、有资质的,跑不掉的。但论起责任大小,他们显然不是最该被“打板子”的。

  而在澳大利亚、加拿大等国,情况就完全不同。张原介绍,这些国家对承建方的资质并无要求,却严格要求施工、管理、监理人员必须持证上岗。如果建筑出问题,会直接处罚到工人以及雇用工人的企业,严重时甚至会吊销职业资格证。“国外这种专业技能人士的收入普遍较高,为了不丢掉‘饭票’,他们必须自律。”

  常猝死 拆迁之风愈演愈烈

  如果让建筑“自然老去”直至“自然死亡”,也许不止30年、50年。全国范围内,都有老建筑经过加固、修整后依然正常使用的例子,如上海外滩老建筑群、武汉大学民国老建筑群、广州沙面的老建筑群。但近年来愈演愈烈的“拆迁风潮”,使众多建筑都变成了“短命鬼”。

  为什么要拆迁?广州大学建筑节能研究院院长周孝清教授说,这里面的原因非常复杂,有些是因为城市的规划发生改变,原有的建筑不符合新的定位和功能需求,必须拆除。另外,“为拆而拆”也并不少见。一位不愿具名的专家称;“很多人喜欢新的、豪华的东西,大破大立、大拆大建才能达到理想的效果。改造旧建筑,有些领导觉得太麻烦,花钱又多,还不如搞新建筑。”许多老建筑是因其“文物”的身份才得以保存和修缮。

  而经济因素的导向作用更加明显。“拆一次就创造了GDP,再盖一次又创造GDP。”这是网友们惯用的说法。记者了解到,在国内许多城市的中心城区,旧城改造需要政府投入巨大的资金和精力,相比之下,出让土地、让开发商主导拆迁重建则更经济、更有利。

  我国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,而建筑寿命却只能持续25~30年。

  不少楼盘 年限缩水

  楼价“短命”论引发关注。目前按揭最高年限30年,若楼盘平均使用年限也为30年,就真叫人不知如何是好了。多位业内人士昨日接受记者采访时表示,以广州为代表的内地商品房市场兴起不过20年,按正常标准应该使用超过50年,购房者应不必担心。

  记者却发现,近一两年来广州陆续推出的新盘,还没交到买家手中,就因为种种原因存在使用年限缩水的问题,有的楼盘甚至比正常的70年使用年限少了30年。

  50年楼已“垂死” 30年房银行基本不批贷

  “如果我现在买的房子真的只有30年的使用寿命,那么我把贷款还清的时候,房子也快塌了。”有网友在网上如此留言。

  “30年的寿命标准用来衡量商品住宅有点夸张。”房地产专家吴定金在接受记者采访时表示,内地的商品房市场从起步到如今发展过程不过20年左右,所以“短命说”所指重点应该不是商品住宅。近年来,商品房项目从规划到建设,都有一整套比较完备的监管程序,一些大开发商在项目运作上也比较成熟,建筑寿命应不至于只有30年。

  中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,从房子的投资寿命角度来看,15年以内楼龄的房源应可视为“青壮年”,15年以后就进入急速老化的阶段,超过50年的房源可视为进入“垂死”阶段。

  满堂红研究部经理周峰告诉记者,目前在二手楼市当中,超过30年楼龄的旧楼买家若想通过按揭贷款的途径购买,银行方面基本不会批准。

  广州新盘年限通常不足65年

  记者调查发现,现时房屋使用年限普遍缩水。从去年3月开始,广州楼市陆续推出的新盘中,使用年限在65年以内的比比皆是。其中的“主力军”就是“咸鱼翻生”的烂尾楼盘,例如位于诗书路的某烂尾楼盘,使用年限就从2003年算起,环市路和水荫路的两个烂尾楼盘,使用年限更分别只有59年和56年。此外,一些开发商在开发过程中,将项目分成数期推出,造成部分后期产品年限缩短,尤其一些体量大的楼盘,首尾相差可达10年或以上,即使在开发期限相对较短的天河和芳村、白云等地,有楼盘的使用年限也只有不到60年。

  业内人士分析,开发商捂盘惜售和用地性质也是楼盘年限缩水的原因。例如今年初大学城某楼盘开盘,按照商业项目的使用年限计算,使用寿命只有40年。

  我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%~40%……在每万平方米建筑的施工过程中,仅建筑垃圾就会产生500~600吨,每万平方米拆除的旧建筑,将产生7000~12000吨建筑垃圾,而中国每年拆毁的老建筑占建筑总量的40%。

  建筑垃圾该如何处理?广州大学建筑节能研究院院长周孝清教授说:“据我了解,现在可回收的建筑垃圾只有约1%,99%都被扔掉了,处理方法就是填埋。”而这些填埋掉的建筑垃圾绝大多数不可降解,它们不可避免地会对土壤、水源产生影响。


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